全國屋價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、屋價收入比、人均廣義庫存量四項指標(biāo)對某些城市有很好的預(yù)測能力,但對另外一些城市預(yù)測效果不佳。本質(zhì)上,不同因素對各地區(qū)購房情緒的影響程度不同。購房決策時應(yīng)充分感受本地市場情緒,及時調(diào)整策略。

本輪地產(chǎn)周期頂部已現(xiàn),回調(diào)可期

我國房地產(chǎn)價格變化存在明顯的周期現(xiàn)象。我們在第一季度房地產(chǎn)專題報告中曾經(jīng)闡述,我國房地產(chǎn)價格變化存在明顯的周期現(xiàn)象(詳見資金政策驅(qū)房 價,人口庫存決漲跌 ——2016春季國內(nèi)屋價專題報告)。一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續(xù)約 0.5~1年(圖1)。

從價格看,當(dāng)前多個主要城市的屋價上漲已經(jīng)明顯趨緩,屋價周期頂部已現(xiàn)。從第二季度屋價運行結(jié)果看(圖1圈紅位置),深圳、上海、北京等主要城 市的屋價同比漲幅已明顯回落,圖形中已出現(xiàn)顯著的頂部特征,亦印證了我們在一季度的判斷。筆者認(rèn)為,這說明本輪屋價周期已達頂部,接下來將進入0.5~1 年的減速上漲期。我們預(yù)期2016年四季度至2017年一季度,部分城市屋價即將停止上漲,轉(zhuǎn)而進入回調(diào)期。

從開發(fā)看,房地產(chǎn)資金來源收緊,開發(fā)速度亦明顯放緩,行業(yè)即將迎來新一輪調(diào)整。隨著商品房銷 售放緩,房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源和新開工面積均出現(xiàn)了顯著的回調(diào)趨勢(圖2)。筆者在前文中提出,本輪屋價上漲與前幾輪的最大區(qū)別在于屋價啟動先于房地產(chǎn)行 業(yè)啟動。由圖3可見,被屋價拉動的地產(chǎn)開發(fā)在多方面因素作用下僅持續(xù)約一個季度便開始萎縮,無疑說明被價格強行拉動的行業(yè)上升周期難以持續(xù)。全球避險情緒 和流動性過剩給多個過剩行業(yè)帶來了類似的喘息機會,但其中蘊含的風(fēng)險仍需重點關(guān)注。

城市間屋價上漲邏輯的結(jié)構(gòu)性差異

全國屋價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在本質(zhì)區(qū)別。表1顯示了4-7月35個大中城 市屋價漲幅排名前20位。我們曾在一季度報告中選取了常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、屋價收入比、人均廣義庫存量作為評價指標(biāo),預(yù)測了最具上漲潛力的 七個城市。從結(jié)果看,報告發(fā)布后實際漲幅前七的城市中,廈門、杭州、福州、天津四個城市均在預(yù)測范圍,且預(yù)測名次與實際情況基本相同,說明選取的四個因素 在很大程度上決定了屋價漲幅。但也應(yīng)看到,合肥、南京、武漢在我們選取的指標(biāo)中表現(xiàn)均不顯著,預(yù)測排名僅為中等水平。同樣的指標(biāo)在不同城市間預(yù)測能力的明 顯區(qū)別,代表不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。選取的指標(biāo)只涵蓋了基本面因素,但實際購房決策與地方限購嚴(yán)厲程度、羊群效應(yīng)程度、地區(qū)投資偏好等不 可量化的因素關(guān)系同樣緊密。

本質(zhì)上,不同因素對各地區(qū)購房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響,還是學(xué)術(shù)界亟需繼續(xù)解決的問題。從投資角度看,筆者認(rèn)為應(yīng)在了解基本面情況的基礎(chǔ)上,實時感受本地市場情緒變化,才能做出相對合理的投資決策。